전월세 계약갱신청구권, 2025년 변경 내용

 

 

갱신 거절 사유와 세입자 권리 완전 정리

 

2020년부터 시행된 임대차 3법 중 핵심 제도가 바로 전월세 계약갱신청구권입니다.
2025년 기준으로 달라진 점과 함께, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유, 세입자가 반드시 알아야 할 권리를 정리해드립니다.

 

 

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1. 계약갱신청구권 개요 및 변경 시점

• 기본 권리: 임차인은 선행 임대차계약 종료 시점 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 한 차례 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 변경된 조건:
  • 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약부터는 6개월 전 ~ 2개월 전으로 행사 기간이 확대됨.
• 갱신 조건:
  • 기존과 동일한 보증금과 차임 조건으로 2년 연장 가능
  • 차임·보증금은 5% 이내 증액만 허용.

 

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2. 임대인이 갱신을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유

번호	사유	설명
1	월세 2기 이상 연체	두 달치 월세 이상 체납 시 거절 가능
2	임대인 등 실거주 예정	집주인 또는 직계존속이 실제로 거주할 계획이 있을 때
3	허위 계약/불법 용도 사용	가짜 신분 또는 불법 영업 목적 사용 시 거절 가능
4	상당한 보상 제공 후 합의	이사비 등 대가 제공 시 합법적 거절 가능
5	임대인 동의 없는 전대	무단 전대 시 거절 가능
6	주택 파손 또는 개조	고의적 파손/개조, 화재 등 중대한 과실 시 가능
7	주택 일부 또는 전부 멸실	거주 불가 상태일 때 거절 가능
8	철거 또는 재건축 계획 통보	계획 고지 및 진행 시 거절 가능
9	기타 중대한 임차인 의무 위반	계약 지속이 어려운 사유 포함

 

 

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3. 세입자가 꼭 알아야 할 권리

 

ㅇ 계약갱신청구권 행사권

• 내용: 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 갱신 요구 가능
• 효과: 기존 조건 그대로 2년 추가 거주 가능
• 사례: 서울 거주 A씨는 월세 5% 인상만 적용된 조건으로 갱신에 성공, 갑작스러운 이사 부담을 줄임.

 

ㅇ 묵시적 갱신 권리

• 내용: 임대인이 별다른 통보 없이 계약 만료 시점이 지나면 자동으로 2년 연장
• 조건: 동일 조건(차임, 보증금 등) 유지
• 포인트: 묵시적 갱신된 계약도 이후 해지 시 3개월 전 통보로 가능.

 

ㅇ 차임·보증금 증액 제한

• 내용: 임대인이 갱신 시 최대 5% 이내까지만 증액 가능
• 법적 근거: 주택임대차보호법 제7조
• 사례: 임대인이 10% 인상을 요구했지만, 임차인 B씨가 법적 근거 제시 → 5% 초과분 거부 가능.

 

ㅇ 임대인 허위 실거주 시 손해배상 청구

• 내용: 임대인이 "직접 거주"를 이유로 갱신을 거절했으나 실제로는 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상 청구 가능.
• 보상 범위: 이사비, 중개수수료, 새로운 주택의 차액 등
• 사례: 세입자 C씨는 집주인 허위 거주로 인한 손해를 법원에서 인정받아 수백만 원의 배상금 획득.

 

ㅇ 계약해지 권리

• 내용: 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지 가능
• 조건: 임대인에게 3개월 전 통보 필수
• 포인트: 세입자에게 유리한 조항 → 이사 계획이 유동적인 경우 활용도 높음.

 

ㅇ 보증금 보호 권리

• 내용: 확정일자 + 전입신고 시 우선변제권 확보
• 효과: 집이 경매/압류되더라도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있음
• 사례: 전세 세입자 D씨는 집이 경매로 넘어갔지만, 확정일자 덕분에 보증금 대부분 회수.

 

ㅇ 분쟁 발생 시 공적 기관 활용

• 지원처:
  • 대한법률구조공단 무료 상담
  • 임대차분쟁조정위원회 (신속 해결, 비용 저렴)
• 포인트: 집주인과의 협상에서 공신력 있는 기관 활용이 효과적.

 

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4. 2025년 변경 핵심 요약

• 행사 기간 확대: 6개월 전 → 2개월 전 요구 가능
• 요건 강화: 실거주 요건 등을 충족 시 정당한 거절 인정
• 세입자 권리 강화: 묵시적 갱신, 손해배상 권리 명확화

 

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5. 결론

• 갱신 요구 기간: 계약 만료 6 ~ 2개월 전 (최소 2개월 이상 남아야 가능)
• 거절 가능한 사유는 법에 명시된 9가지로 제한
• 세입자는 묵시적 갱신과 손해배상 가능성을 활용해 권리 보호